Vendere o acquistare un propria casa è un passo importante perché si decide probabilmente di cambiare sistemazione anche dal punto di vista geografico e quindi stile di vita.
Per ottenere un riscontro preciso per quanto riguarda l’importo che si riesce a ottenere dalla cessione ma anche per le tempistiche di vendita o acquisto è fondamentale scegliere un’agenzia immobiliare affidabile, seria e professionale che sappia supportare il cliente in tutte le varie fasi.
A tal proposito una questione poco considerata e che spesso fa emergere delle brutte sorprese nell’immediato futuro è quella relativa alle tasse che bisogna gestire in caso di vendita ma anche di acquisto.
Vendita casa: due opzioni per le tasse
Quando si procede con la vendita di un immobile è previsto dal sistema fiscale e tributario italiano il pagamento di determinate tasse. In particolare il venditore ha facoltà di optare di accedere a due soluzioni alternative ossia aderire alla tassazione ordinaria oppure all’imposta sostitutiva.
Si parla di tassazione ordinaria quando si decide di tassare la cosiddetta plusvalenza ossia la differenza matematica tra il prezzo a cui si è venduta la casa è quello a cui si è acquistata in precedenza. In pratica, il guadagno viene sommato agli altri redditi che il venditore già percepisce per la propria attività lavorativa.
Con la tassazione ordinaria ovviamente si devono applicare le varie aliquote Irpef previste dalle normative vigenti . Diverso è invece il caso in cui si vuole procedere con l’imposta sostitutiva con il guadagno, inteso sempre come differenza tra prezzo di vendita e prezzo di acquisto dell’immobile, che verrà sottoposto a una tassazione a parte con aliquota fissa al 26%.
Da sottolineare che il sistema tributario attuale prevede che questa imposta sostitutiva del 26% venga applicata soltanto per le plusvalenze ottenute dalla vendita entro 5 anni dalla costruzione dell’immobile oppure dall’acquisto.
Va ricordato inoltre che le aliquote previste per il sistema di tassazione ordinaria si diversificano in funzione del reddito dichiarato e si va da un minimo del 23% per un reddito complessivo massimo di 15 mila euro fino all’aliquota del 43% con reddito superiore a 75 mila euro.
Tasse per chi vende entro 5 anni
Quando si sta valutando l’opportunità di vendere o meno la propria casa bisogna tenere in considerazione anche l’aspetto fiscale con il consiglio di evitare, se possibile, di cederla entro 5 anni dall’acquisto oppure della sua costruzione.
Ci sono delle motivazioni pratiche piuttosto rilevanti perché in questo caso ci si rimette sulla tassazione Irpef sulla plusvalenza ottenuta e soprattutto si perdono i benefici della prima casa. Si versa il 26% sulla plusvalenza ottenuta come differenza tra prezzo di vendita e costi dell’immobile. A tal proposito, è necessario fare una precisazione fondamentale perché tra i costi da considerare nel calcolo vanno tenuti in considerazione anche quelli sostenuti per ristrutturare e migliorarla dal punto di vista energetico.
Per esempio, se si ha acquistato la casa al prezzo di 100 mila euro, sono stati eseguiti interventi di ristrutturazioni per un totale di 30 mila euro e la si è venduta entro 5 anni a un valore 170 mila euro, allora la tassazione dovuta è pari al 26% di 170.000 – 100.000 – 30.000 ossia 10.400 euro da versare all’erario.
Quando la tassa non è dovuta
In linea di principio bisogna pagare una tassazione del 26% sulla plusvalenza ottenuta dalla vendita di una casa acquistata oppure costruita, entro 5 anni. Un importo notevole che però in alcuni casi può essere non dovuto all’Agenzia delle Entrate. Ecco quali sono le situazioni che consentono questo diritto:
La casa è rimasta luogo di residenza anagrafica per tutto il periodo intercorso tra l’acquisto e la vendita. La casa non è stata acquistata ma ottenuta tramite successione ereditaria. Entro 12 mesi dalla data del rogito notarile il proprietario ha acquistato una nuova sistemazione che viene adibita a prima casa.
Cosa succede se si vende casa dopo 5 anni dall’acquisto
La situazione ottimale per vendere la casa è di procedere dopo in 5 anni dall’acquisto perché in questo caso non è dovuto il pagamento in termini Irpef all’Agenzia delle Entrate sulla plusvalenza ottenuta.
Tra l’altro, non sono previste anche altre tipologie di imposte. Va rimarcato che questa opzione è valida anche qualora si sia proceduto ad effettuare degli interventi di ristrutturazione e di miglioramento delle prestazioni energetiche fruendo dei vari bonus fiscali messi a disposizione dallo stato come Superbonus, Ecobonus, Sisma Bonus oppure Bonus Ristrutturazioni.
Va anche ricordato che quando si riceve una casa in eredità le imposte Irpef non sono dovute anche se la vendita avviene nei primi 5 anni ma ci sarà il pagamento di una tassa del 5% sulla plusvalenza generata. Questa aliquota, invece, non va versata nelle casse dello Stato se la casa avuta in eredità dovesse essere venduta dopo i 5 anni.
Le tasse da pagare quando si compra casa
Quando si procede con l’acquisto di una casa bisogna versare alcune tasse che tuttavia diventano di scarsa rilevanza nel caso in cui si fruisce dello status di prima casa (va fissata la residenza anagrafica entro i 18 mesi dalla data in cui è stato effettuato il rogito notarile).
La situazione però può cambiare in maniera importante in funzione del venditore perché un conto è rivolgersi ad un privato altra cosa a un’impresa costruttrice. In particolare, l’Iva non va versata su l’importo di acquisto nel caso in cui ci si rivolge ad un privato mentre è pari al 10% nel caso si acquisti direttamente dall’impresa costruttrice che può diventare addirittura del 22% se si tratta di una casa di lusso.
Ci sono poi altre imposte che bisogna versare come quella ipotecaria che è di 50 euro se si acquista da privato mentre diventa di 200 euro in caso di impresa. Gli stessi importi sono previsti anche per quanto riguarda l’imposta catastale.
Ultima tassazione che va versata e che normalmente viene inserita nel rogito notarile, è l’imposta di registro. In particolare è fissa al valore di 200 euro per le imprese mentre in altri casi è del 9% del valore catastale.
Il valore catastale a cui si applica l’imposta viene calcolato moltiplicando la rendita catastale rivalutata del 5% con dei coefficienti che possono essere pari a 120 per i fabbricati non prima casa e 110 per la prima casa e le relative pertinenze.
Si tratta di una valore di non poco conto che fortunatamente viene abbattuto in maniera esponenziale nel caso di prima casa con l’imposta che arriva a un’aliquota del 2%. Va sottolineato inoltre che l’Iva si abbassa a un’aliquota del 4% quando si parla di prima casa.
